בדיקה מקרוב של נכסי ג'י סיטי אירופה

מכיוון שהאגח ההיברידיות של חברת ג'י סיטי אירופה מהוות חלק משמעותי מתיק ההשקעות שלי ושל מספר אנשים קרובים לי, ועל מנת לתת לכולנו הרגשת ביטחון גבוהה יותר באיתנות הנכסים בוורשה*, קיבלתי החלטה להביט אל מעבר לנתונים בדוחות הכספיים ולנסוע לבקר בנכסים האלה, על אף המצב הביטחוני בארץ ולמרות הקור האירופאי.

* הנכסים בפריפריה וצ'כיה אינם נמנים עם נכסי הליבה ולכן הם עתידים להימכר בהתאם לתוכנית המימושים שהציגה החברה.

הסיור שלי נמשך ארבעה ימים בין התאריכים 19 ו 22 בינואר, 2024. 

ביקרתי בכל יום בכל הנכסים בשעות שונות, למעט ביום א', שבו כלל המסחר בפולין סגור והקניונים פתוחים רק במתחמי המזון ושירותים שונים.

מתמונת המאקרו עולה שהעיר ורשה כבר אינה זולה כפי שנדמה ושרמת המחירים מתקרבת למקובל בערי מערב אירופה.

לדוגמא: טלפון סמסונג חדש שמחירו בישראל הוא כ 5,000 שקלים , נמכר בורשה בכ 6,000 שקלים.

כנ"ל לגבי ביגוד בכל הרשתות, למעט מבצעי חיסול מיוחדים. 

מדברי המקומיים עולה שהמלחמה באוקראינה הביאה להגירה חיובית לפולין וגרמה לזינוק במחירי הדיור לקנייה ולשכירות במרכז ורשה וכן בפרבריה.

הנכסים המשמעותיים של חברת ג'י סיטי, שעליהם אפרט בהמשך מאמר זה, "מכסים" את רוב שטחה של העיר ורשה:

• הג'וניור נמצא ממש במרכז העיר

• כ 9 ק"מ מזרחה מהמרכז נמצא הפרומנדה וסמוך אליו ממוקם הקינגס קרוס

• כ 10 ק"מ צפונית למרכז נמצא טארגווק

• חמישה ק"מ מערבה מהמרכז, נמצא רדוטה, אשר קרוב לפרוייקט המגורים רוביקון.

תמהיל החנויות הינו מגוון ובכל קניון יש סניף גדול יחסית של קרפור (למעט קינג קרוס), מקדונלדס, זארה, H&M, פליינג טייגר, ועוד.

ג'וניור SAWA

הקניון המרכזי ביותר היושב ממש על אחת "הדפנות" של כיכר מרכזית בוורשה. 

מדובר בקניון פתוח שבו הגישה לכל חנות היא למעשה מהרחוב, גם לחנויות בקומה השנייה ואפילו לקומה מינוס 1. 

על אף ששרר מזג אוויר חורפי ביותר בחלק מהימים, הייתי עד לתנועת קונים ערה מאוד ברחוב ובכל החנויות. 

בקניון הזה נמצאת גם חנות הדגל של אדידס והמוכרים בה סיפרו כי החנות מצליחה מאוד ועשרות לקוחות משאירים ביקורות חיוביות מידי יום. 

הסופר בקומה מינוס 1 הינו הגרסה העירונית של קרפור והוא מיושן יחסית לאחרים.

פרומנדה

זהו ללא ספק פרוייקט הדגל של החברה.

מדובר בקניון הגדול ביותר, המפואר ביותר והחדש ביותר ושטחי המסחר בו מאוכלסים ברמה של כ – 99%. 

הרושם שלי הוא שתנועת האנשים בקניון בכל הביקורים היא ערה (למעט שישי בוקר), כל החנויות עבדו והקניון הפעיל אטרקציות שונות על מנת למשוך קונים (למשל הופעת להקה בערב שבת, תערוכת זוחלים לילדים במשך כל השבוע) והבחנתי בתנועה רבה סביב הפעילויות הללו וגם באופן כללי. 

בתוך הקניון יש סינמה סיטי שגם בו יש תנועה ערה. 

חנות ניו-באלאנס עדכנה שבכוונתה לסגור בקרוב מכיוון ואין הצלחה. 

מתחם האוכל בקניון פעל בתפוסה של 60-70% בכל התצפיות שלי. 

מעל הקניון יש מבנה משרדים שבו שוכנים, בין היתר, משרדי G-Poland.

צמוד לקניון נמצא פרוייקט מגורים הפרומנדה. הפרוייקט הזה הוא חדיש ומורכב מבניין גבוה שעדיין בשלבי בנייה (בנוי בחציו) ומיועד כולו להשכרת דירות.

מסביבו יש מספר בנייני "רכבת" נמוכים שבהם יש דירות לקנייה/שכירות. 

ראשוני הבניינים האלה הוקמו כבר לפני 5 שנים והאחרונים מאוכלסים בימים אלו. 

דיירים העידו בפני על שביעות רצון, נוחות וקירבה למרכז העיר (20 דקות באוטובוס).

הבונוס הגדול עבור הדיירים בפרוייקט הוא הקניון הצמוד אשר עונה על רוב צרכיהם החומריים וחלק מצרכי הפנאי שלהם. 

בנוסף, הבונוס לקניון הוא תושבי הפרוייקט שמהווים כח צריכה נוסף. 

נכון להיום (תחילת שנת 2024) חלק משמעותי עדיין נמצא בבנייה וכשתסתיים הבנייה, יתווסף כוח קנייה משמעותי לקניון, שגם כך יש בו, כאמור, תנועה ערה.

רדוטה

שטחי המסחר מאוכלסים ברמה של כ – 80% להערכתי.

הרושם שלי הוא שתנועת האנשים היא ערה בקניון בכל הביקורים (למעט שני בוקר), וכל החנויות עבדו. 

חנות אלקטרוניקה מקומית עדכנה שהמחזורים של החנות הוותיקה, עולים מדי שנה ושהקנייה הממוצעת ללקוח גדלה, אבל גם שיש ירידה קבועה בכמות הקונים. 

הקניון נחשב לקטן יחסית בעיר ורשה, אך הוא יפה ומרווח ויש בו, בין היתר, סניף קרפור ענק. 

מבחינת מזון, מתחם האוכל בקניון היה חשוך בצורה חריגה עם מעט קהל בכל הביקורים ונראה שעיקר המזון שמושך את הקהל, נמצא בסניף מקדונלדס הקטן שבכניסה. 

טיפ לחובבי המזון בקניונים:  זה כנראה לא היעד שלכם…

רוביקון

כ 5 דקות נסיעה מרדוטה נמצא פרוייקט רוביקון. 

זהו פרוייקט של בנייני "רכבת" חדישים ונמוכים עם דירות לשכירות לטווח קצר. 

הסכמי השכירות הם לטווח זמן של בין 3 חודשים (מינימום) לשנה (מקסימום). 

הדיירים שעימם שוחחתי, דיווחו על שביעות רצון מהפרוייקט, מהקירבה לעיר באוטובוס (כ 20 דקות). 

דירת סטודיו בפרוייקט מושכרת בכ 3,000 זלוטי לחודש (כ 2,760 שקלים) כולל הכל ודירת חדר אחד וסלון מושכרת ב 4,000 (כ 3,680 שקלים). 

בפרוייקט אמור גם להיבנות Co-Workspace עבור דיירי הפרוייקט ויש בו מעל 500 דירות אשר כ 90% מהן מאוכלסות נכון להיום.

טארגוווק

שטחי המסחר מאוכלסים ברמה של כ – 99% והרושם שלי הוא שתנועת האנשים גבוהה בקניון בכל הביקורים. 

כל החנויות היו פתוחות והקניון הפעיל אטרקציה כדי למשוך קונים (עבודות יצירה לילדים) והבחנתי גם בתנועה מסויימת סביב הפעילות. 

הקניון רחב, מסובך להתמצאות ויש לו תיקרה נמוכה יחסית וריצוף ישן, אך מורגשת תנועה רבה של לקוחות. 

הקניון כולל סניף קרפור ענקי וגם קולנוע KINO. 

מבחינת מזון, מתחם האוכל היחסית מיושן בקניון, היה מפוצץ עד אפס מקום בכל הביקורים ובתי הקפה במעין "כיכרות" הקניון, מרגישים כמו אטרקציה מקומית ומושכים קהל.

קינג קרוס

זהו קניון קטן מאוד ומיושן והוא הקניון היחיד שלא מצאתי בו מיתוג של "Atrium" או "G".

שטחי המסחר מאוכלסים ברמה של כ – 99% והרושם שלי הוא שתנועת האנשים היא ערה בקניון בכל הביקורים. כל החנויות עבדו והקניון הפעיל אטרקציה על מנת למשוך קונים (צילומי צלם מקצועי בכניסה וכן יעוץ רפואי כלשהו).

הבחנתי בתנועה מסויימת סביב הפעילות הנ"ל. 

הקניון צר ומיושן, אך יש בו תנועה רבה של לקוחות.

לסיכום

למעט שטחי המסחר הפנויים ברדוטה, הרושם שלי היה חיובי מאוד ונראה שהכל עובד כל הזמן ומתוחזק ברמה גבוהה. יש תנועת קונים ערה רוב הזמן וכל החנויות עובדות. חזרתי לישראל בטוח יותר בהשקעה. בנוסף, חשוב לזכור שהאגח ההיברידית היא אגח נחותה, אבל היא קודמת בסדר הנשייה על נכסי ג'י סיטי אירופה, ביחס לאגרות החוב הישראליות של ג'י סיטי, לרבות אגרות החוב שהבטוחות שלהן הן מניות החברה האירופאית, ג'י סיטי אירופה.

הביקור חיזק את התמונה שעולה מהדוחות הכספיים וכמו שנאמר "תמונה אחת שווה יותר מאלף מילים".

הכותב הוא חבר שלנו והוא מחזיק בכמות מכובדת של אגח היברידיות של חברת ג'י סיטי אירופה והוא מבקש להישאר בעילום שם.

לחצו כאן להצטרפות לרשימת התפוצה שלנו. כך תוכלו לקבל עדכונים מהירים על התפתחויות בשוק.

לחצו כאן להצטרפות לערוץ היוטיוב שלנו ותקבלו סירטונים שלנו על נושאים חמים בשוק ההון.

לחצו כאן להגעה לעמוד הספוטיפיי שלנו.