בימים אלה הודיעה חברת אלוני חץ כי לקראת תהליך עריכת הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לרבעון השני 2023, התקבלו בחברה אינדיקציות שעל פיהן החברה צפויה לרשום הפסדים מהתאמת שווי הוגן של נדלן להשקעה ("הפסדי שיערוך") בהיקף של כ- 560 מיליון שקל.
הפסדי השיערוך נובעים מעליית שיעורי ההיוון של תזרימי המזומנים החזויים של הנדלן להשקעה.
לעומת זאת, כאשר בוחנים את הדוחות של חברת סיטיקון, ש 52% ממנה שייכים לחברת האם שלה, ג'י סיטי, מגלים תמונה הפוכה. מחיר השכירות למטר רבוע עלה וחברת ג'י סיטי צפויה לרשום שיערוך חיובי בדוחות לרבעון השני 2023.
כאשר בוחנים את עיקר הפעילות של ג'י סיטי באירופה ובישראל, אפשר לצפות שבדוחות שיפורסמו, תתגלה תמונה דומה כתוצאה מהשפעת האינפלציה ועלייה בשכירות למטר, כך שלא צפוי שחברת ג'י סיטי תרשום הפסדים משמעותיים מירידת ערך הנדל"ן המניב שלה.
מקור ההבדל הוא שחברת אלוני חץ מתרכזת בעיקר בתחום המשרדים, אשר עדיין סובל מהשפעות פוסט קורונה, שהביאו לעלייה בשיעור העבודה ההיברידית (שילוב של עבודה במשרד ועבודה מהבית), בעוד שבחברת ג'י סיטי, תחום הקניונים חזר באופן כמעט מלא לפעילות "רגילה" ואפילו רואים מגמה של התחזקות בחלק מהמקומות.
חברת ג'י סיטי הודיעה על תוכנית מימוש נכסים מעודכנת של כ- 6.3 מיליארד שקל כאשר כמעט מחצית מהתוכנית הושלמה וצפוי מימוש נוסף של לפחות של עוד מיליארד שקל באירופה עד סוף שנת 2023 ובהתאם למה שהחברה הציגה עד כה, המימושים בפולין ובצ'כיה היו קרובים לשווי בספרים.
הנהלת חברת ג'י סיטי פועלת בתבונה ומשתמשת במזומנים שעומדים לרשותה מהפעילות, מהמימושים ומההנפקה שביצעה לאחרונה בהצלחה רבה, בהיקף של 410 מיליון שקל לפירעון התחייבויותיה בראש ובראשונה לפי לוח הסילוקין.
כלומר העדיפות הראשונה של חברת ג'י סיטי היא הקטנת החוב ובעודפי המזומנים (רק לאחר הקטנת החוב) חברת ג'י סיטי למעשה פורעת את (ואו מבצעת רכישה עצמית של) אגרות החוב עם התשואה הגבוהה ביותר לפדיון.
אם ניהול סיכונים לא היה לנגד עיניה של הנהלת החברה, אז חברת ג'י סיטי הייתה, לדעתנו, מבצעת רכישה עצמית בהיקף גדול של האגח ההיברידית, וזאת, מכיוון שהתשואה של האגח ההיברידית היא העיסקה הטובה ביותר היום ולהערכתנו, גם הנהלת חברת ג' סיטי מבינה זאת היטב.
אבל בפועל, היא עושה זאת בהיקף נמוך יחסית, מכיוון שכולנו חיים בעולם האמיתי (וזה כולל את הנהלת חברת ג' סיטי), שבו יש צורך לנהל סיכונים, לשלם חובות בזמן ולוודא שיהיה ניתן לשלם חובות בזמן גם בעתיד.
לדוגמא: חברת ג'י סיטי פרעה עד כה כ- 20% מאגרות החוב של חברת הבת שלה באירופה, בהיקף של 100 מיליון אירו (20% מהחוב העתיד להיפרע ב 2025) שהיה בתשואה גבוהה לפדיון, מעל 11% וכ- 18 מיליון ע.נ נקוב מאגרות החוב ההיברידיות, שנסחרות היום (סוף יולי 2023) כמעט בשליש מהפארי וזאת בנוסף לרכישות עצמיות של אג"ח שבוצעו על ידי חברת ג'י סיטי בישראל.
במקביל למימושים, חברת ג'י סיטי גם עובדת על עיבוי מסגרות האשראי על ידי שיעבוד נכסים פנויים שאינם משועבדים, וזאת במטרה, כאמור, לנצל הזדמנויות לרכישת החוב עם התשואה הגבוהה ביותר.
בעתיד, ככל שהריביות והתשואות ירדו, ישמשו מסגרות אלה להתרחבות באירופה ובישראל.
התוכנית האסטרטגית של חברת ג'י סיטי היא לרכז את מרבית פעילות הנדל"ן שלה בישראל ובורשה, בירת פולין, ולרכז את מרבית פונקציות המטה מישראל.
תוכנית המימושים למעשה נועדה לשרת את המטרה הזאת, כך שהמימושים עד כה היו בעיקר בברזיל, צ'כיה ורוסיה.
השילוב של תוכנית המימושים והנפקת אגרות החוב ההמירות, מעיד על כוונת החברה להוריד את שיעור המינוף לאורך זמן במטרה לעבות את ההון העצמי ולהגדיל את כושר העמידות והשרידות של החברה.
בעבר הזהרנו מרכישת מניות ג'י סיטי ונורסטאר מכיוון שהן היו מסוכנות מאד והייתה אי ודאות גדולה מאד, אבל נכון להיום, לאור ההתפתחויות החיוביות והכיוון החיובי של חברת ג'י סיטי והצפי לכך שהריבית תרד במהלך שנת 2024, אנחנו חושבים שהסיכון ירד (אך הסיכון עדיין קיים. הסיכון עדיין קיים) ואם בעבר חשבנו שאנשים שמשקיעים במניות ג'י סיטי או נורסטאר, הם מתאבדים שיעים, היום זה כבר לא כך ואנחנו חושבים שמשקיעים שמוכנים להסתכן, אז השקעה במניות ג'י סיטי או נורסטאר, היא החלטה הגיונית וסבירה, בתנאי שהמשקיעים מודעים לסיכון ומוכנים לרכבת הרים.
שימו לב: גם כעת אנחנו טוענים וחושבים שרכישת האגח ההיברידית של חברת ג'י סיטי אירופה, היא העיסקה הטובה ביותר ביחס של סיכוי מול סיכון.
לחצו כאן להצטרפות לרשימת התפוצה שלנו. כך תוכלו לקבל עדכונים מהירים על התפתחויות בשוק.
לחצו כאן להצטרפות לערוץ היוטיוב שלנו ותקבלו סירטונים שלנו על נושאים חמים בשוק ההון.
לחצו כאן להגעה לעמוד הספוטיפיי שלנו.
שום מילה על כך שיצטרכו להוון את הנכסים בריבית גבוהה יותר (כי הריבית עלתה) וערך הנכסים ירד?